A decisão traz um impacto de grandes proporções de forma a ferir situações já consolidadas que beneficiavam tanto os investidores como o mercado em geral

Uma decisão do colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) publicada ontem deixou todos os participantes da indústria de fundos imobiliários bastante apreensivos. Embora a decisão tenha sido inicialmente aplicada a apenas um fundo de investimento imobiliário (FII), há potencial para atingir todo o mercado, caso esse entendimento prevaleça.

Tomando como base as demonstrações financeiras do fundo, a CVM entendeu que um FII não pode distribuir dividendos se apresentar prejuízo contábil no período. Embora tecnicamente seja correto distribuir dividendos apenas quando tiver lucro contábil, a decisão é bastante controversa.

Além disso, o novo entendimento da CVM não considera também que o prejuízo “não realizado”, como no caso da reavaliação de ativos, não afeta o resultado do fundo (o valor a ser distribuído), mas sim uma conta específica do Patrimônio Líquido.

No caso de fundos de tijolo, o problema pode ser ainda maior quando acontece a reavaliação dos ativos. Vamos imaginar um fundo que recebe o mesmo valor de aluguel durante todo o ano referente a um imóvel que vale 100. No final do ano, esse mesmo imóvel é reavaliado em 90. Nesse caso, faz sentido o fundo não poder distribuir os mesmos dividendos porque teve um prejuízo contábil? A renda gerada foi exatamente a mesma e esse valor deveria continuar sendo distribuído integralmente para o cotista.

Contrariando outro ofício publicado pela CVM em 2014, a autarquia agora entende que qualquer valor distribuído acima do apurado pelo lucro contábil acumulado deve ser distribuído como amortização, e não como dividendos.

Caso a regra passe a ser aplicada daqui para a frente, a indústria de fundos imobiliários perde atratividade, principalmente para as pessoas físicas (80% do mercado de FIIs), dado que a amortização tem implicações tributárias, e a distribuição de dividendos é isenta de Imposto de Renda.

O conceito de aplicação para renda deixa de fazer sentido, uma vez que a mudança de entendimento pode fazer com que fundos fiquem sem distribuir dividendos mensais. É um problema drástico para a indústria.

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